Käufer
Immobilienkauf in der Türkei: vom Angebot bis zum Grundbucheintrag, Schritt für Schritt
Was passiert tatsächlich zwischen Ihrem ersten Angebot und dem Tag, an dem Sie die Urkunde in Händen halten? Wie die Anzahlung geschützt wird, wann das Gutachten erstellt wird und wer beim Grundbuchtermin was tut.
In der Türkei wird die Eigentumsübertragung an einem einzigen Tag beim Grundbuchamt mit den Unterschriften beider Parteien vollzogen. Das lässt das Verfahren trügerisch kurz erscheinen. Tatsächlich entscheidet die Vorbereitung vor diesem Tag darüber, ob die Transaktion reibungslos verläuft.
Die sechs Schritte
- 01Angebot und EinigungHier werden Preis, Zahlungsplan, was im Objekt verbleibt, und der Übergabetermin besprochen. Eine mündliche Absprache bindet nicht; jedes nicht schriftlich festgehaltene Detail wird am Übertragungstag zum Streitpunkt.
- 02Einsicht in das GrundbuchLasten Hypotheken, Pfändungen, Vermerke oder Dienstbarkeiten auf dem Objekt? Wie ist der planungsrechtliche Status, und liegt eine Abnahmebescheinigung vor? Diese Prüfung erfolgt vor jeder Anzahlung. Jede danach auftauchende Belastung ist das Problem des Käufers.
- 03Anzahlung und VorvertragDie Anzahlung beträgt üblicherweise fünf bis zehn Prozent des Preises. Der Vertrag muss klar regeln, in welchen Fällen sie zurückzuzahlen ist — insbesondere bei abgelehnter Finanzierung und bei einer Belastung im Grundbuch.
- 04WertgutachtenErstellt von einer durch die Kapitalmarktbehörde zugelassenen Gesellschaft. Bei Verkäufen an ausländische Käufer ist es zwingend, und bei einem finanzierten Kauf verlangt es die Bank ohnehin. Die Erstellung dauert einige Arbeitstage, und es hat eine Gültigkeitsdauer — zu früh eingeholt hilft es also auch nicht.
- 05Grundbuchtermin und GebührDer Termin wird beim Grundbuchamt gebucht. Die Grunderwerbsgebühr muss vor dem Termin gezahlt sein. Spricht der Käufer kein Türkisch, muss ein vereidigter Dolmetscher anwesend sein.
- 06Übertragung und danachDie Unterschriften werden geleistet und der Grundbuchauszug am selben Tag ausgehändigt. Anschließend werden die Versorgungsverträge übernommen, die Erdbebenversicherung aktualisiert und die Grundsteuererklärung abgegeben.
Was ein Anzahlungsvertrag enthalten muss
- Die Block-, Flurstück- und Einheitennummern des Objekts — eine Beschreibung der Anschrift genügt nicht
- Den Gesamtpreis, die geleistete Anzahlung und das Fälligkeitsdatum des Restbetrages
- Das späteste Datum, bis zu dem die Umschreibung erfolgen muss
- Die Fälle, in denen die Anzahlung zurückzuzahlen ist (Finanzierung abgelehnt, Belastung im Grundbuch, Planungsproblem)
- Eine Aufstellung der im Objekt verbleibenden Einbauten und Ausstattung
- Wer Hausgeld, Grundsteuer und Versorgungsschulden trägt
Lassen Sie das Grundbuch stets prüfen, bevor Sie die Anzahlung auf das Privatkonto des Verkäufers überweisen. Besteht eine Pfändung am Objekt, ist die Anzahlung womöglich nicht zurückzuholen; ihre Löschung hängt daran, dass der Verkäufer die Schuld begleicht, und das kann Monate dauern.
Die Frage des erklärten Preises
Weil die Grunderwerbsgebühr auf den Kaufpreis berechnet wird, ist es weit verbreitet, beim Grundbuchamt eine unter dem tatsächlichen Preis liegende Zahl anzugeben. Das birgt drei getrennte Risiken, von denen keines klein ist.
- Wird die Differenz bei einer Steuerprüfung entdeckt, wird die zu wenig gezahlte Gebühr samt Verzugszinsen und Steuerverkürzungszuschlag nachgefordert.
- Beim Verkauf wird der Veräußerungsgewinn gegen den niedrigen Anschaffungspreis im Grundbuch gerechnet; was Sie heute sparen, zahlen Sie morgen mit Zinsen zurück.
- Beabsichtigen Sie einen Staatsbürgerschaftsantrag, wird der Schwellenwert an der Zahl im Grundbuch gemessen; ein zu niedrig erklärter Preis lässt den Antrag glatt scheitern.
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Grundbuchgebühr — Gesamtsatz
5. August 2026 gültig zum
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Grundbuchgebühr — Käuferanteil
5. August 2026 gültig zum
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Grundbuchgebühr — Verkäuferanteil
5. August 2026 gültig zum
Das wird am häufigsten gefragt
- Wie lange dauert das Verfahren?
- Bei einem Barkauf mit vorbereiteten Unterlagen zwei bis vier Wochen. Bei einem finanzierten Kauf kommen Bewertung und Zusage der Bank hinzu, was auf sechs bis acht Wochen führt. Kommen apostillierte Unterlagen aus dem Ausland, rechnen Sie zwei weitere Wochen dazu.
- Muss ich einen Anwalt beauftragen?
- Es ist nicht vorgeschrieben, ausländischen Käufern aber dringend zu raten. Grundbucheinsicht, Vertragsgestaltung und Vollmacht erfordern juristische Kenntnisse. Ein übliches Honorar liegt unter einem Zehntel Prozent der Transaktion; die Kosten eines Fehlers nicht.
- Ich habe angezahlt und der Verkäufer ist abgesprungen. Was nun?
- Sieht der Vertrag eine Ausfallzahlung vor, erstattet der Verkäufer das Doppelte der Anzahlung. Fehlt sie, erhalten Sie nur das Gezahlte zurück. Ob diese Klausel im Vertrag steht, ist das Wichtigste, was Sie vor jeder Zahlung prüfen sollten.
- Wer muss zum Grundbuchtermin erscheinen?
- Käufer und Verkäufer oder Bevollmächtigte mit notarieller Vollmacht. Beherrscht der Käufer kein Türkisch, muss zusätzlich ein vereidigter Dolmetscher anwesend sein; bei einer Vollmacht ist kein Dolmetscher nötig.
Die Angaben auf dieser Seite dienen der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Rechtslage kann sich ändern; wenden Sie sich vor einer Transaktion an Ihren Steuerberater oder Rechtsanwalt.